在疫情爆发以来，到了2021年，美国房地产市场正在经历一场过去10年甚至更长时间都没有过的繁荣。最新数据显示，美国20个城市的房价已飙升14.9%，创下2005年11月以来的最高水平，比2008年次贷危机前更为疯狂，而且上涨速度更快。

这真是前所未有的疯狂。这次美国房地产市场几乎在上涨，很多热点地区的房价分别上涨了20%、30%甚至更多。与此同时，欧洲各国也出现了不同程度的购房热。

面对飞涨的房价，美国民众的情绪不稳定

谷歌“2021年房价还会上涨多少”的搜索频率一周内增加了350%。”价格要涨到天价”和“基本都得靠‘抢’。几十、几百人抢一套房是很普遍的事，不涨价就买不到房子”，不少美国从业者表示，近几十年来，他们从未见过今年5月份美国房价出现这样的上涨，待售房屋的成交速度非常快，各地买家竞相抢购。

房价飞涨的直接影响是，从东西到南北，从休闲度假区到郊区，从传统热点地区到过去无人关注的小城镇，美国各地都在上演抢房大战，甚至那些破旧的房子也成了抢购的对象。有些没有亲眼看过就“盲买”。

还记得2008年次贷危机前的房地产繁荣，那之前美国的房价涨得有多厉害，之后又跌得有多厉害。历史总是惊人地相似，如今的美国房价的暴涨又是多么熟悉的配方。

那么，是谁在推动价格上涨呢？从美国的情况来看，富裕的中产阶级似乎仍是主力军。5月份，75万美元至100万美元的房屋销售量比去年同期增长了178%。不过，总体来看，美国现房成交量已连续4个月下滑。一方面，说明整个楼市仍然存在明显的供应不足。另一方面，也意味着越来越高的房价将一部分人挤出了市场。

总体而言，货币政策仍是房地产市场的主要支撑因素。在美国，美联储不仅制定超低利率，而且在每月1200亿美元的债券购买规模中拥有400亿美元的抵押贷款支持证券，以支持房地产市场。

对此，达拉斯联邦储备委员会主席卡普兰在最近的讲话中提出了质疑。虽然美联储主席鲍威尔表示，美联储密切关注房地产市场的变化，但从他最新的表态来看，他仍然认为通胀是暂时的，希望恢复住房建设活动能够增加住房市场的供给，从而抑制房价的快速上涨。

值得注意的是，除了个人购房者外，机构购房者的参与也有助于推高房价。不久前，黑石宣布以60亿美元收购一家拥有1.7万套房产的运营商，以进一步进入房地产市场。房价上涨、保障性住房减少，也引起一些国家的民怨。

为此，爱尔兰宣布将对购买10套以上房产的人征收10%的印花税。此外，在德国，限制房租价格的话题也备受关注。匈牙利央行宣布加息，成为首个进入加息周期的欧盟国家。

尽管美国房价飞涨，但仍有许多美国人买不起房子。根据2021年第一季度的数据，美国65.6%的人拥有房地产，超过三分之一的人没有。其中，74%的美国白人拥有住房，49%的拉美裔拥有住房；45%的非裔美国人拥有住房。

买房最大的障碍是首付。正常情况下，在美国买房要支付总房价的20%作为首付才有竞争力。但在疫情期间，政府和银行推出了各种贷款支持计划，帮助首次购房的低收入人群。此外，还需要评估贷款人的还款能力，因此非裔美国人在贷款方面会受到一些无形的歧视。

此外，大多数年轻人在上学期还背负着学生贷款的负担。即使他们有足够的首付，同时还清两笔贷款也给年轻人带来很大的压力。根据全国房地产协会的数据，2020年的所有购房者，平均背负着3万美元的学生贷款。看来无论哪个国家，买房都是一个沉重的负担。

疫情后美国房价大涨，抢房大战缘何席卷全美？

所有区房子的售价都有了明显增长，多的涨了20%。

一套房子，挂牌价98.5万美元，经买家的相互竞价后，最终成交价达128万美元

一套房子的成交价也就比挂牌价高4万~5万美元。等过了几个月，成交价普遍比挂牌价高出10万~15万美元。

房价大涨的趋势席卷全美。5月全美房价同比增长15%，创30年来的最高速度—刷新的正是4月报告的14.6%年增长率。美国全国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，今年6月，美国成屋销售中位数超36万美元，创下历史新高。

从宏观角度看房价，背后是美国财政部门为重振经济“大放水”的结果：美国抵押贷款利率处在历史低位。与此同时，通货膨胀在加剧。美国劳工部数据显示，6月美国CPI（居民消费价格指数）同比增长了5.4%，创2008年以来的新高。

“完全的卖方市场”预判：“未来两三年内，美国房价一定还会涨。”

美国大多数买房者的心态。疫情迫使美联储为恢复经济，实施宽松的货币政策，导致住房贷款利率跌至历史低位。目前，美国30年贷款利率降至3%以下。而在2019年第一季度，这一数字接近4.5%。

经济“大放水”时期，市场各宗消费品、人工费用都在上涨。

房子，成为通货膨胀背景下相对保值的资产。30年贷款利率，可以低至1.99%。”较低的利率，吸引了首次购房者的加入。

国际会计师事务所普华永道的分析人士曾指出，楼市强势受到首次购房者的推动。他们不再观望，利用抵押贷款利率处于历史低位的机会入市。

在2020年的购房者中，约2/3的人曾对未亲眼见过的房子提出报价。

需求端在膨胀，另一个萦绕美国房地产市场的问题是，供给大幅减少。观察者对比了2000年代中期的数据，指出在当年的房地产热中，房屋的库存量很大，2007年达到了380万套的高峰。2008年的金融危机刺穿了房地产泡沫，从那以后，美国新房开工量显著下降。美国城市研究所曾在2020年底发出“预警”：住房的供应量仅剩2.5个月。

房子重塑美国

新冠疫情提高了人们对房地产的需求，促成市场的火热，同时改变了美国的人口分布，重塑了美国社会。

一个明显的趋势是，人们从大城市转移至郊区的热情大增。有美国媒体统计，今年4月，郊区和人口较少城市的房价涨幅同比增长12%，但人口密集的大城市房价涨幅则为2%。

房价升值最快的城市，包括丹佛、凤凰城、圣地亚哥、西雅图和坦帕。相比之下，升值最慢的城市包括亚特兰大、芝加哥、明尼阿波利斯、纽约和旧金山等知名都市。

只是，人们对房地产投入的空前热情，依然解决不了结构性问题，贫富差距甚至会越拉越大。美国城市研究所2021年发布的报告显示，如果继续走同样的道路，未来20年，美国的住房拥有率将下降至62%。

该机构指出，房屋所有权是创造财富的最佳途径。根据美国人口普查局的数据，房地产拥有者的净资产额为租房者的80倍。好消息是，疯涨的楼市近两个月出现了积极信号—住房库存短缺的现象有所改善。

美国商务部7月中旬表示，5月待售的新房供应增加了1.5万套，达到33万套，比一年前增加了5.8%。按目前的销售速度，这意味着新房库存还有5.1个月的供应量，高于今年1月的3.6个月。

值得警惕的是，蓬勃的房市可能引发一系列金融风险。据彭博社报道，美国财长耶伦和美联储主席鲍威尔，近日与其他监管机构共同讨论了美国当下的房地产风险。

“这很可怕。”前财长萨默斯在7月2日表示。他对美联储在房价飞涨的情况下，仍下令继续购买抵押贷款支持证券的行径提出质疑。包括圣路易斯联储主席布拉德在内的多名官员都表达了担心，一致认为美联储的购买行为，将导致房市过热。

然而，买房已经重塑了美国人的行为习惯。为了早点买房，没有存款的年轻人不得不想其他办法。有调查显示，在2020年购买首套房的美国人里，超过一半是在家人或朋友帮助下支付了首付。

要知道，美国父母和子女原本喜欢各顾各的，相互之间经济独立。父母如今要掏出“六个钱包”为子女付首付，可见房子在经历疫情折磨的美国人眼里，变得有多重要。

可能是机会，可能是韭菜。